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Caída del valor del suelo

El valor del suelo profundiza su caída a un ritmo mayor que el de la vivienda.

"Por el suelo. Así podría calificarse la situación del precio de la vivienda en España. En algunos casos, se debe al bajo nivel que ha alcanzado el valor de las transacciones de compraventa y en otros, se trata de una definición literal.

La calificación de los suelos urbanizables pendientes de ser urbanizados, la paralización de la construcción de viviendas proyectadas por falta de financiación y el constreñimiento del crédito a las familias para acceder a una casa son algunos de los factores que explican por qué el precio del suelo ha llegado tan bajo, con un ritmo de caída bastante superior al de la vivienda.

 Si el precio medio de la vivienda libre ha caído un 16,4% desde 2.068,7 euros por metro cuadrado del tercer trimestre de 2008 hasta 1.729,3 euros por metro cuadrado que ha alcanzado en septiembre de este año —una de las cifras más bajas desde 2005—, según los datos estadísticos del Ministerio de Fomento, el precio medio del suelo urbano ha caído casi un 24% desde marzo de 2007 hasta el mismo mes de 2011, situándose la media española en 213,9 euros por metro cuadrado.


Además, el valor de las transacciones de suelo urbano ha bajado a 1.932 millones de euros hasta el segundo trimestre de este año —desde los 20.600 que llegó a alcanzar a finales de 2007— con tan solo 8.830 operaciones, casi un 60% menos de las registradas en 2010.


Estas cifras no muestran toda la dimensión de la caída del precio del suelo, puesto que solo se refieren al urbano, y se debe tener en cuenta la zona concreta de cada municipio para poder determinar en qué medida ha sufrido una rebaja importante su valor real. Sobre los suelos urbanizables, aquellos pendientes de que se inicie la construcción, no existen estadísticas oficiales, aunque son precisamente este tipo de terrenos los más expuestos a experimentar un descenso de su valor por la mayor dificultad a la hora de determinar cuál acabará siendo su uso final.


Para complicar aún más la situación, el Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes el reglamento que modifica los criterios de valoración del suelo que, aunque introduce más transparencia en la asignación de valor a los suelos rurales —fijándose más en la renta de la explotación de los mismos que en la renta de la tierra— e introduce la información del mercado como la referencia para asignar valor a los suelos urbanizados, podría acentuar aún más la caída del precio de los terrenos urbanizables.


De hecho, en diciembre termina la prórroga de la ley de suelo que obliga a contatiblizar como suelo rústico todo aquel terreno susceptible de ser urbanizado sobre el que no se haya comenzado a operar, según el planeamiento urbano con el que recibió dicha calificación. Toda una bomba de relojería para las entidades financieras, que se han convertido con la crisis en las mayores tenedoras de este tipo de suelo, y que podría suponer valorar como rural un suelo por el que se pagó mucho más.


José Ignacio Cortés Bretón, arquitecto y profesor del máster en Dirección Inmobiliaria y Urbanismo de la Universidad Pontificia de Comillas, duda de que "en circunstancias normales, las entidades asuman el riesgo de expropiación que permanece sobre un suelo urbanizable durante todo el período de tiempo que dura su transformación hasta que terminan las obras de urbanización".
A su juicio, en caso de expropiación, el precio por el que se concedió la hipoteca se reduciría a una trigésima parte, ya que "el precio de un suelo rural es treinta veces menor que el de un suelo urbanizado".

Riesgo de balance
Además, sería añadir más riesgo al balance de la mayoría de las entidades financieras, que deben afrontar su propio proceso de recapitalización, aparte de la incertidumbre sobre la deuda soberana que todavía existe.
"Si se generaliza el uso de la normativa en sentido estricto, las entidades financieras, grandes propietarias de suelo, tendrán que enfrentarse a nuevas pérdidas, provisiones y disminución de sus ratios de liquidez y solvencia", afirma Samuel Población, jefe de Suelo y Edificios de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis.


El abaratamiento de las expropiaciones, una mayor caída del precio del suelo en desarrollo y más dificultad para obtener financiación para los proyectos son los efectos a corto plazo que Población estima traerá el nuevo reglamento, que también posibilitará, en su opinión, la aparición de mayores bolsas de suelo público y una mayor oferta del suelo urbanizable.


En un contexto de previsión de mayores caídas del precio de la vivienda para los próximos años, el valor del suelo tardaría en recuperar su potencial. "Aunque las diferencias entre localizaciones y grado de desarrollo de los suelos son muy elevadas, podríamos estimar unos descuentos medios entre el 30% y el 60-70% para suelos finalistas en áreas consolidadas de las principales urbes,y superiores al 70% para suelos en desarrollo", calcula el responsable de CB Richard Ellis.


José Ignacio Cortés Bretón señala las "enormes dificultades" que, además, encontrarán los propietarios de suelos urbanos no consolidados y de suelos urbanizables pendientes de transformarlos para financiar dicho proceso," a menos de que dispongan de suficiente efectivo personal", subraya.


Un problema que acentúa la caída del precio del suelo ya que, como subraya Ernesto Tarazona, director de Suelo y Urbanismo de la consultora inmobiliaria Knight Frank, bancos y cajas de ahorros solo prestan dinero en la actualidad para los suelos que se encuentran en sus balances. "Ahora mismo el problema del suelo es que su valor contable no refleja su valor de mercado", explica Tarazona, para quien la normativa ayudará a introducir claridad en las valoraciones finales, que hasta ahora realizaban tasadoras dependientes de las entidades financieras, un sistema diferente al estándar utilizado internacionalmente.


Para Nacho Gómez, delegado de la zona centro de Residencial de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle, el nuevo reglamento no va a significar un cambio drástico en la valoración del suelo, dado que se han producido pocas operaciones que reflejen su valor real. "El precio del suelo ha disminuido porque ha bajado el de la vivienda. Pero establecer exactamente cuál es su valor es muy difícil ya que depende las zonas de cada ciudad que consideremos", apunta.


Una idea que comparte Tarazona. "Depende de la localización y el estado de gestión del activo. Los suelos situados en zonas de valor se ajustan por el precio del producto final", subraya. Además, hay suelos que aún manteniendo el uso asignado han perdido la expectativa de revalorización bien porque los promotores han entrado en concurso de acreedores, bien porque no se han completado los planes de ordenación urbana diseñados por las administraciones locales, entre otros motivos.


En un lugar como Madrid, cabría distinguir zonas como la carretera de Andalucía o el corredor del Henares, sitios donde el precio ha podido bajar un 50% de su valor inicial, de otras como Sanchinarro, Valdebebas o el Ensanche de Vallecas, que no han experimentado rebajas tan abultadas o ni siquiera han tenido problema de comercialización. De hecho, la capital es donde menos ha bajado el precio del suelo porque el valor de la vivienda, comparado con otras zonas de España, ha experimentado también menores rebajas. ¿La solución? Una selección natural de los activos en función de su ubicación, asegura Nacho Gómez."

Fuente: Diario Negocio

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